2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情走勢預判

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情走勢預判

第一季度數據出了，2021年以來(lái)，全國房地產(chǎn)均價(jià)出現明顯下跌。
去年初全國均價(jià)是1.1萬(wàn)/m2，到今年一季度，跌到9600/m2。

而且，銷(xiāo)售額跌的比銷(xiāo)售面積快。
這也體現降價(jià)了。

2022年一季度同比降幅超過(guò)10%，這是什么水平。
2002年有一輪下跌，那時(shí)候是5%；
2008年金融危機，不過(guò)被四萬(wàn)億大水托了，也就1-2%；
2012年有過(guò)一波，8%左右吧。
今年的下跌，是本世紀中國房地產(chǎn)的最大跌幅。
非常嚴峻。

不光住宅降了，我主要工作的板塊，商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、公寓、商鋪）價(jià)格也在下降。
下降額度逼近20%。
商業(yè)地產(chǎn)下跌，一方面是經(jīng)濟不咋樣，企業(yè)都不怎么買(mǎi)寫(xiě)字樓了，消費也下去了；
另一方面，這里面還涉及“摩天樓危機”。

今天開(kāi)會(huì )，客戶(hù)還提起：為什么在經(jīng)濟最差的時(shí)候，迎來(lái)了這么多寫(xiě)字樓交樓，這寫(xiě)字樓怎么租怎么賣(mài)啊。
這非常合理。
摩天樓危機指的是：一棟大高樓蓋起來(lái)的時(shí)候，往往就是經(jīng)濟危機的時(shí)候。
因為超高層這種華而不實(shí)的東西，拿地的時(shí)候肯定是經(jīng)濟繁榮期，等蓋起來(lái)，通常也就下行期了。
寫(xiě)字樓群是一個(gè)道理。寫(xiě)字樓集中交貨的時(shí)間，往往是經(jīng)濟出現下行周期的時(shí)間點(diǎn)。
這時(shí)候導致寫(xiě)字樓更不值錢(qián)。
這次經(jīng)濟下行又疊加了疫情。

商業(yè)地產(chǎn)的不繁榮，會(huì )進(jìn)一步疊加在住宅上（很好理解，經(jīng)濟都不好了，就發(fā)不出獎金和工資，就沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)住宅）。
以及，大家住宅都買(mǎi)不起，就更投資不起商業(yè)性質(zhì)的公寓。
公寓價(jià)格下跌遠比住宅要明顯。
這種世道小面積剛需公寓風(fēng)險真的很大，我建議想買(mǎi)的不如先租一陣子觀(guān)察觀(guān)察。
大平層公寓不一樣，那是另一個(gè)市場(chǎng)。

還出現了一個(gè)反直覺(jué)的現象：
進(jìn)入2022，高房?jì)r(jià)省份成交面積在全國房地產(chǎn)成交面積占比明顯下跌了。
誒不對啊，原理上優(yōu)質(zhì)城市不應該是避險資產(chǎn)嘛，應該是小地方更加不買(mǎi)才對吧。

其實(shí)也是合理的，2020年下半年到2021年頭部城市漲了一大波。
北上廣深乃至重慶合肥西安都漲了。
明顯是放了一波水。頭部城市的購買(mǎi)力被消化了一波。
現在2022年了，水開(kāi)始外溢到便宜的省份了。
還有一個(gè)因素，頭部城市及時(shí)限購限貸加碼，以及頭部城市被疫情影響嚴重。
昆明南寧不是頭部城市，疫情沒(méi)咋影響，反而銷(xiāo)售還行。

說(shuō)這些都沒(méi)啥用，只是總結一下過(guò)去，屬于看后視鏡開(kāi)車(chē)。
我斗膽預測一下未來(lái)。

我提過(guò)很多次的觀(guān)點(diǎn)：未來(lái)，房?jì)r(jià)不可能全國普漲或者普降。
不同城市、不同區塊，一定會(huì )出現劇烈分化。

如果只看全國均價(jià)，現在的均價(jià)已經(jīng)回到了2020年上半年。
但，你自己看看你身邊，你市房?jì)r(jià)回到2020上半年了嘛？
我在廣州，公司旁邊的核心區完全沒(méi)有，而是有50%的漲幅。
但我發(fā)微博噴房?jì)r(jià)沒(méi)跌的時(shí)候，就有很多非一線(xiàn)城市的留言，說(shuō)：真的跌了，老百姓日子并不好過(guò)。
這就是分化。

表面看均價(jià)不變，貴的還會(huì )更貴，差的還會(huì )更差。

如果你們把當地均價(jià)和當地漲跌做成一張散點(diǎn)圖。
你會(huì )發(fā)現，幾乎是成正比的。
在五千到一萬(wàn)這個(gè)檔位，大部分城市都在跌。
而一旦城市均價(jià)超過(guò)一萬(wàn)五，幾乎都在漲。

北京、上海、長(cháng)三角、大灣區這些優(yōu)質(zhì)區域，幾乎都漲了。上?，F在的房?jì)r(jià)和2020年末相比，漲了兩成。一線(xiàn)城市從2021年以來(lái)基本都有10%的漲幅。
與此同時(shí)，越便宜越跌，很多西部邊遠省份都跌了10%以上。
啊，我們東北的吉林也跌了超10%。

很多城市都開(kāi)始約談開(kāi)發(fā)商不讓惡意降價(jià)了，讓開(kāi)發(fā)商尊重市場(chǎng)規律，但實(shí)際上你們那里降價(jià)就是市場(chǎng)規律。
比如我們東北吧，七普人口數據你們都看了，東三省全是人口凈流出的，我感覺(jué)東北也就沈陽(yáng)房?jì)r(jià)還能支棱幾下，其他什么長(cháng)春哈爾濱都有點(diǎn)危險。

所以未來(lái)的預測就是：
一線(xiàn)城市基本也就這樣了，深圳上海都出現小幅回暖，很可能這就是底部了。
為什么說(shuō)頭部城市沒(méi)那么慘，去年出了個(gè)新政策：集中供地。
現在你再去看回集中供地的那些地，基本上都沒(méi)開(kāi)發(fā)（沒(méi)錢(qián)了）。
現在供地不開(kāi)工，就會(huì )影響兩年后的樓市，導致那時(shí)候房子沒(méi)那么多。
所以是沒(méi)那么差的。

而三線(xiàn)及以下城市，房產(chǎn)不是什么好東西。
這些地方的剛需你們不用著(zhù)急，等等看吧。
我勸了我很多遼寧本溪老家的親戚放棄本溪去沈陽(yáng)，以后養老也能用，希望他們能聽(tīng)。

以及，同一城市，越是核心區，風(fēng)險越小。
同一城市也分限購嚴不嚴格，比如廣州，增城從化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。
越是頭部城市，越是核心區域，越是優(yōu)質(zhì)小區，越是非剛需產(chǎn)品，越穩。
這時(shí)候你發(fā)現了，這不就是有錢(qián)人的房子嘛？
你說(shuō)這么多，我們普通人也買(mǎi)不起啊。

當然了。
這就是非常差勁的地方，一漲就漲有錢(qián)人，一跌就跌剛需。
習慣了，還能咋地，對付著(zhù)過(guò)吧。